Si tienes un contrato de arrendamiento y tu inquilino no ha cumplido con los pagos correspondientes a los estipulado en el documento, tu como arrendador tienes ciertos derechos a los que puedes acudir para el reclamar el pago o la deuda. En este texto te explicaré cómo echar a un inquilino que no paga, así te ahorras tormentos y paz mental.

Ley de Arrendamiento Urbano

La Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) ha sido creada con el fin de abarcar todas las posibles situaciones que pueden ocurrir en un contrato de arrendamiento, es por esto que cita varios motivos en los que es permitido terminar el contrato y proceder al desalojo del inquilino.

El artículo que mayormente se usa en estas situaciones es el 27.2 LAU, justo allí la Ley de Arrendamiento Urbano permite al arrendador interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o de otras cantidades.

Lo normal o común es que, los cinco o siete primeros días de cada mes, el inquilino debe efectuar el pago correspondiente al arrendamiento, cuando se sobrepasa dicho período se considera de una vez como un impago por lo que se puede interponer una demanda de desahucio, sin importar tampoco si se trata solo de un mes de deuda.

La LAU explica claramente que el arrendador no debe soportar ningún retraso del pago de la renta, ya que esta es la principal y casi única obligación que tiene el inquilino con el arrendador.

Negociación antes de accionar

Como ante todo proceso legal, siempre recomendaré que se intente realizar negociaciones amistosas, en este caso, lo primero es intentar formalizar por escrito la obligación del pago del inquilino. Aunque ya exista un contrato, hacer nuevamente un recordatorio con una postura más seria, a veces funciona logrando que el inquilino pague.

De igual forma debes tomar en cuenta que puede que pierdas tu tiempo y dinero en ese proceso. Si ya la conversación amable sobre el pago se ha realizado, es que puedes descartar la opción y decides accionar a través del desahucio.

Otra cosa que debes tomar en cuenta, es que por más que quieras no podrás ni cambiar la cerradura, ni cortar los suministros de servicios básicos, ni antes ni durante el proceso de desahucio.

Todo esto se debe a que, aunque el inquilino sea un deudor, jurídicamente es considerado como el poseedor de la vivienda, por lo que si, como arrendador, tomas esas acciones drásticas, el inquilino puede realizar una denuncia por allanamiento de morada.

Desahucio para echar a un inquilino que no paga

Para llevar a cabo procesos de este tipo, se hacen juicios declarativos, de los cuales existen dos modalidades: el juicio declarativo verbal y el ordinario. Para el proceso de desahucio siempre se llevará a cabo el de tipo verbal.

Cuando lo que se quiere es desalojar al inquilino, no se puede aplicar el juicio ordinario, esto lo establece la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.1.1.

Cuando se inicia el proceso de desahucio, el arrendador lo que hace es pedir una forma de auxilio o ayuda judicial al Poder Judicial, para que sea el Juez quien pueda finalizar el contrato de arrendamiento por incumplimiento del inquilino.

Además el Juez, se encargará de permitir el desalojo del inquilino. El desahucio se abre a través de la demanda denominada por el mismo nombre. La demanda debe ser presentada a través de un abogado y un procurador. Solo cambiará el procedimiento si se trata de un caso en que la renta mensual del inmueble es menor a 166 euros.

No solo puedes lograr el desalojo del inquilino y el finiquito del contrato, también puedes pedir al Juez que condene al inquilino al pago de la deuda; así como cada una de las rentas correspondientes a los meses en que dure todo el proceso de desahucio. Incluso los costos que haya llevado a cabo todo el proceso y que hayan sido soportados por el arrendador, también se pueden condenar al inquilino.

Demanda de desahucio para echar a un inquilino que no paga

La documentación necesaria para presentar la demanda de desahucio es la siguiente:

  • Debes presentar el contrato de arrendamiento original
  • El Poder General para Pleitos
  • Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino: Para demostrar que ya se ha hecho el reclamo correspondiente a las deudas.

Luego de la entrega de los documentos, el inquilino recibirá un Decreto con un plazo aproximado de un mes. En el decreto se le notifica de la admisión de la demanda y a su vez la fecha fijada del juicio; al igual que la fecha de lanzamiento si se trata de un caso en el que no haya juicio. Cuando el inquilino se opone la demanda es que únicamente habrá juicio.

¿Cuánto dura el proceso contra el inquilino moroso?

Lo ideal es que el proceso sea lo más rápido que se pueda, y las leyes españolas no son un impedimento. Sin embargo, para que todo pueda accionarse de manera inmediata, hay que tomar en cuenta que los juzgados no cuentan con todos los medios que desearíamos. Las demoras son concurrentes aún no se deseen.

Pudiésemos hablar de que un desahucio puede durar hasta 2 años, o incluso más; de igual forma, existen los casos en que el proceso transcurre de manera correcta y rápida. Lo normal es que, una vez presentada la demanda, pasen entre 5 o 6 meses para que culmine todo el desahucio.

¿Qué puede hacer el inquilino?

Una vez que el inquilino recibe el Decreto en el que se le anuncia todo lo relacionado con el procedimiento, este puede responder actuando de varias formas:

  • Quedarse y no pagar: Optar por esperar al día de lanzamiento para que el personal de juzgado sea quien acceda al inmueble para desalojarlo.
  • Pagar lo que debe y entregar el inmueble.
  • Pagar lo que debe y seguir en el inmueble: Conocido también como enervar la acción de desahucio.
  • Entregar el inmueble y no pagar la deuda.
  • Oponerse a la demanda.

Cuando el inquilino decide oponerse a la demanda, el desahucio termina con una sentencia y en los demás casos termina con un decreto. Aunque se trate de dos resoluciones judiciales diferentes, los efectos logrados serán los mismos.

Lo que da por finalizado el proceso es el decreto, cuando no existe oposición del inquilino. De igual manera, el juez condena al inquilino a pagar todos los costos del proceso; al igual que las rentas a vencer hasta la fecha de la toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

El lanzamiento o desalojo de un inquilino que no paga

El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es el que regula el lanzamiento del inquilino. Cuando el Juez emite su decreto o sentencia, es que se procede a ejecutar el lanzamiento, lo que se traduce es que en que es solo en ese momento cuando se puede echar a un inquilino que no paga.

No es necesario el uso de la fuerza para desalojar al inquilino. En los casos más tranquilos el inquilino está al tanto de lo que corresponde a cumplirse del proceso y entrega las llaves de manera voluntaria.

Una vez que ocurra esta parte, la Comisión Judicial tendrá el deber de levantar un Acta de todo lo ocurrido durante el desalojo, además de un Acta en el que se demuestre el estado de conservación del inmueble, con el fin de constatar si ocurrieron daños al inmueble que el arrendador deberá reclamar.

Cobro de la deuda

Cuando existe firmeza del Juez, la cual se declara a través de la Sentencia o el Decreto dictado por él mismo, en la que se condena el pago de la deuda al inquilino, el arrendador dispone de un plazo de 5 años en los que podrá ejecutar la deuda, esto se hace cundo el inquilino que no paga, no cancela la deuda al que ha sido condenado.

Todo lo mencionado se traduce en que, si el inquilino que no paga luego de la Sentencia o Decreto, el arrendador puede solicitar un embargo de dinero, cuentas, y hasta bienes del inquilino deudor, y dicha solicitud puede hacerla durante el plazo antes mencionado.